投資股票市場看不懂線圖，不了解公司運作，或許投資房地產會是你的選擇之一，這期我們將帶你一起學習投資房產的幾個重要觀念，讓你也可以自己動手計算這筆投資是賺是賠！
進行海外房產投資時，投資者往往看重兩點 — 「資本增值」及「租金收益」，既有強勁資本增長又有高租金回報的房子，自然是投資者的最愛。 然而通常情況下，投資者需要在這兩者之間做出抉擇，那麼到底是該優先考慮資本增值還是租金回報呢？
進入討論之前，你可需要對這兩個名詞有所認識：
資本增值
資本增值就是所謂的Capital Gain or Capital Growth，也就是房產現有資產價值減除購入時之價格，所賺取或損失之價值。 即當持有的可變賣資產(此為房產)，在脫手時，其賣價高於原先購進成本，即產生利潤，此利潤為已實現的資本利得。
資本增值不只會出現在房地產上，投資人熟悉的股票和金融證券都是用有資本增值的潛力，甚至一個具有蒐藏價值的物品，例如手錶或是停產的書籍，在他的稀有性與時間性上都會為這些物品帶來增值可能。
租金收益
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回報率。 它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。
租金回報率可用以衡量房產的投資收益情況，可以反映市場的真實需求，故此，在商業房產中你會發現一個剛蓋好的新大樓，以及其滿租的情況下，在價值評估上有所不同，銀行對該物件願意出貸的比例和金額上限也會不一樣。
各國房產投資率比較
作為一個聰明的投資者，在挑選投資標的物的時候應該具有全球視野，而不是侷限在自己目前身處的國家，但是如果你想先初步了解世界各地的房地產投報率是多少，Global Property Guide 可以你作為參考依據的網站，他是有關購買海外財產的權威信息來源。 它是根據租金收益，稅收和投資前景比較各個國家在房地產上的投資表現。投資人需要了解各國情勢分析優劣，才能聰明布局自己的財富！
追求高資本增長房產
投資房產的時候，追求強勁的資本增長似乎是一個顯而易見的選擇，因為這個選擇有著產生長期資本收益的潛能。 但是，高資本增長房產的凈租金回報率往往較低，因為這意味著這些房產的相關費用(比如按揭利息和其他成本)會更高。
而房地產的市場增值潛能與其所在地區、開發程度有關，例如說在一個已經是開發程度很成熟的地區，房地產價值已經反映所在地區的地利優勢，那麼它的資本增值的潛能就相對新開發的地區來的低。
追求租金回報率高
而如果是租金回報率較高的房產，則通常是租金收入高於費用支出，這意味著投資本身是在為自己房產支付成本，同時意味著房產在產生現金儲備，這些現金儲備可用於償還貸款或其他用途。
而這種物業，就具有已租養貸的優勢，買家雖然手上沒有足夠的現金以全額購買下這個物業，但是可以用利用貸款，並出租後慢慢攤還。
案例比較
以美國為例，當然其他國家也同樣適用。假設有兩套價值均為40萬美元的房產可供選擇。
房產A的預期資本年增長率為7%，租金回報率為4%，
房產B的資本增長率為4%，租金回報率為7%。
假設購置獲得的價格、金融方面的支出和持有成本都相同。這兩個策略都能為投資者帶來不錯的總體回報和收益，但是它們的盈利和風險各不相同。
如何選擇
1.自我的需求和處境
答案可以歸結為個人的需求和目標，最好通過詳細的財務分析來確定，包括考慮一些假設情景和現金流情況。投資之前，停下來先考量自己現在的處境以及你所掌握的消息和知識，會幫助你做更好的判斷。比較不理性的投資人會相信自己的直覺，而看不件該物件的缺點或是優點。
2. 事實查核
做投資最好的態度是凡事保持質疑的角度，如果一昧相信別人說的話你很可能會忽視了潛在的風險或是危機，自己蒐證並努力做功課是每個優良投資人的習慣。凡是資料提出質疑，用方法查證，或許多花了一些時間才決定投資，但是這對你來說也會比較安心。
3. 通常性建議
如果是首次置業或希望每個月都能產生現金流，則可以優先考慮租金收益;如果資金充裕，投資多套房產，那麼合理的建議就是可選其中幾套是高租金回報率的房產，然後你可以使用多餘的現金來支付另外幾套低回報率房產(但高資本增值)的凈開支。這可以説明你平衡收支的同時，又可以實現部分房產的高資本收益(未來某一個最佳時刻售出的時候)。
這些房產知識，都是需要花時間和精力整理出來，或是你有其他想問我的問題，都歡迎留言告訴我！
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