在美国置产我们要计算买房所需支付的成本和税费，这些费用可以简单的以交易完成前后来区分，交易过程中除了头期款之外，还需支付的成本包括过户费、产权保险费等等。
这些费用大约是房价的1%-3%左右。在交易完成后房屋持有每年须缴纳房地产税、房屋保险费，如果有贷款的话利息和本金也是按年缴纳。本期休斯顿第一经纪就来整理德州房地产税进阶观念。
1.德州免州税，房地产税为重要财政来源
在美国房地产税率是由各州及地区制定，各地方政府会对房产评估价值和当地的税率计算。
税率随着时间或是政策变化。基本计算方式就是房子的评估价值x房产税率% 就是每年要付出去的房屋税金。
新移民和在美工作的境外人士，最常遇到要缴的税就是联邦税和州税。个人联邦税（Individual Federal Income Tax）按所得高低从10%到37%的税率课征。
德州是美国9个不课征州内个人所得税的州之一，如果你是设籍在德州居民，每年在申报个人所得税时，只要针对收入申报缴纳联邦税，与加州相比生活成本相对节省不少。
德州虽然免征州税，不过这也意味着德州政府的财政来源需要从其他地方取得。德州政府主要的财政收入来源依赖房地产税（Property Tax）。美国的公立学校从小学到高中都是免费，但其实住在学区的居民都负担了学校的资金开销。
每年从屋主课征的房产税中，会有一部分预算分配到德州的公立学校独立学区(Independent School District)。
德州公立学校的教育经费与资源多半来自于此，而分数越高的公立学校能够分到的资源越多，这也是为什么德州好学区的房子也特别热门的原因。好学区屋主交的税多，学校的资金充裕，师资与建设相对较好，小孩也能享受优良的师资与环境。
房产税的用途，除了前面介绍的教育经费，另一部分还会回馈在当地居民身上，包含市政、图书馆运作、警察配备、 街道绿化以及设施维护、公共服务。通常房价较高的区，拥有较充裕的资金来维护当地的环境卫生和警察配备开支，社区治安相对较好。
2.新开发区房产税较高
在美国新建设的社区通常房产税会比较高，因为新建区域需要政府出钱做好基础建设，比如铺水管、道路开发等等。而在德州房地产税中，就包含这种用于新区开发的税，我们称为市政设施区税(Municipal Utility District,MUD Tax)。
因为大休斯顿地区，很多的新兴开发区其实以前都是农场。这就造成德州的地方政府在开发住宅区前，要安装用水基础设施。比如水管铺设用以提供生活用水,排水设施。这些基础建设在前期需要投入大量资金，通常地方政府是透过债券融资，把募得资金用在早期工程建设中。
当社区建成房子售出之后，地方政府再来向该区房产拥有者，征收税分期还清债券。一般而言MUD的税率，因各地区初始建设时间、地区大小、工程量而有所不同，公共基础建设比较完善的区MUD税率较低。而新兴区域的MUD税率相对较高，不过税率会随着人口迁入而逐渐降低。
3.德州房屋估价方式
德州的房地产税（Property tax）征收是由各郡(County)的税务部门自行决定。当房子建设完成时，房产税比例已经订好了。如果房子后来又进行扩建、增加设施、或者房价涨幅变动。
当地政府会对房屋估价进行调整，房产税由税务部门的专业评估员(Assessor)每年一次进行评估。假如屋主觉得评估结果不符合市场状况，可以在半年期限内提出申请重新评估。可能政府会将您的自住房的市场估价降低一些，但要想清楚未来考虑出售房子，买方也会参考政府公开资讯，您的房产市场价值相对也会降低。
德州缴税时机
房地产税在每年的年末支付，政府一般在10月1日以后会给屋主寄出缴费单，从收到缴费单到隔年的1月31日可以通过邮寄个人支票、网上信用卡支付等方式来缴纳。如果您是贷款购房，贷款公司托管帐户（Escrow Account）会在每月分期还款中，提前让贷款人预付房地产税，年底时由托管帐户代缴房地产税。
休斯顿华人地产经纪Josie建议大家在购买房子前，除了要预想好自己能负担的金额外，也要考量养房成本。除了房屋贷款与房地产税以外，仍有房屋内外维护及房屋保险等费用。
房地产税会因为您的房屋价值每年有所调整，假如房屋涨价，您需要缴纳的房屋税也会调高。反之，房屋价值若下跌，房地产税也会相对降低。
參考資料:
https://www.youtube.com/watch?v=P9_18X-Dccg
http://www.merryhouston.com/topic_detail.asp?id=41148&tab=92
关于URME Group联禾地产
URME Group联禾地产是一家位在德州休斯顿的专业地产公司，带领联禾地产的Josie已在美国旅居超过28年，并目睹休斯顿的成长。 URME Group联禾地产目前在休斯顿唐人街和凯蒂亚洲城都有办公室。我们致力于提供完整的房产服务，包含住家地产、物业管理、生意买卖、商业地产、商业项目开发以及地产投资。旗下有数十名专业的房产经纪，团队熟悉休斯顿的房地产产业变动、了解房地产法规，多元的组成让我们可以服务无论是说英语、中文、韩语还是越南语的客户。与我们合作的客户遍及全球，我们优良的信誉和完善的服务让每个与我们合作的客户都与联禾地产保持长久的合作关系。
