休斯頓華人經紀大公開， 活用房屋淨值貸出資金用途廣泛不受限
過去2年為因應新冠肺炎大流行經濟低迷，美國聯準會（Fed）採取寬鬆貨幣政策振新經濟。低利率也帶動美國房市火熱，許多屋主持有的房產淨值都飆升約20%至30%。那麼這對於不打算賣房的朋友來說，房屋淨值上升有什麼好處呢？
本期休斯頓華人經紀介紹房屋淨值貸款（Heloc-Home Equity Line of Credit），並與融資型重貸相比較分析各自的優缺點！
房屋淨值貸款（Heloc-Home Equity Line of Credit，簡稱HELOC）
不少人對房屋淨值貸款感到陌生，其實它是信貸的一種，大家可以把HELOC理解為大額度的信用卡。申請人可以將部分抵押房屋淨值貸出資金，雖然和普通貸款一樣要付利息，但利率相對較低。舉例來說，普通信用卡利率是20%，那HELOC利率大約是4%左右，
房屋淨值（Home Equity）：房屋淨值就是持有房產的價值減去尚未償還的貸款金額。 例如房子是50萬美元購入，貸款金額為40萬，現在房子增值到了60萬，貸款還剩下35萬，那麼房屋淨值計算就是60萬-35萬=25萬。
至於實際可貸款比例是多少呢？這與各銀行所訂的貸款價值及申請人的信用分數來決定。一般而言要求屋主的信用分數至少達到680分。
貸款價值比（Loan to Value Ratio）：即貸款金額和抵押品價值之間的比例，常見於抵押類型如房產的貸款。美國貸款機構規定該比例不可超過80%，普遍銀行貸款能給到的貸款價值比通常介於70%-80%之間。 承接前面的例子房屋淨值是25萬，若經審核後銀行放貸比例為70%，則可以放貸17.5萬美元。
HELOC和CASH-OUT REFINANCE優缺分析
資金靈活性：和融資型重貸相比，HELOC優勢在於資金使用方面更靈活，因為融資型重貸從放款日開始計算利息，而房屋淨值貸款則是當你實際使用額度時才須付利息。
當屋主需要靈活調度資金時，房屋淨值貸款是個不錯的選擇。只有在開始使用信用額度時才需要支付利息。HELOC的優勢在於資金用途基本上沒有限制，可以運用這筆錢用在房子內部裝潢、第二套房的首付款，甚至是還信用卡債、車貸或學生貸款。
限定自住房：如果你想申請房屋淨值貸款，大部分的銀行或貸款機構會限制只能用自住房做申請，儘管有些銀行接受以投資房申請HELOC，但由於需承擔風險較大，獲得批准放貸的難度也相對較高。
還款期限：
我們曾在去年為大家介紹過融資型重貸(CASH-OUT REFINANCE) 適合房屋淨值上升的屋主運用，用以套出更多資金做投資理財。那通常這種房屋抵押貸款都是固定利率，常見的房貸期限是30年期。操作融資型重貸會取代你現有的房屋貸款，你可以降低房貸利率，但你的房貸還款期間會變相延長。(延伸閱讀：2021美國房屋貸款30年利率跌破3% 重新貸款是否划算？)
那房屋淨值貸款還款期限相對較短，常見的有25年期可分為提款期(Draw Period)和還款期(Repayment Period)前後兩階段。在前10年提款期階段可以在信用額度內自由地取出現金，並支付相對較低的利息，10年過後到了還款期階段，後面15年就要開始償還實際所借金額的本金加利息，建議屋主須提前計算每月應還款金額，以免到還款階段時面對一大筆還款金額影響現金流，如果延遲還款可能會對信用分數造成負面影響。
Josie想提醒大家由於以上貸款都是由銀行機構訂下的合約條款，建議在達成協議前屋主要仔細研究細節，比如房屋估價、文件公證等基本費用由哪一方出？辦理貸款手續費及還款利率計算方式等等。至於如何選擇，主要還是看屋主個人需求。如果本身就有房貸，且希望能降低房屋貸款利率並取出現金，可以考慮融資型重貸。那如果想要靈活的使用資金，就選擇房屋淨值貸款。
文章參考連結:
https://www.stessa.com/blog/heloc-on-rental-property/
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/home-equity-loan-vs-cash-out-refinance
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