在《想投資美國住宅成為包租公？休士頓華人地產經紀提醒需思考這3件事！ 》文章中，和大家介紹了住宅地產的基本觀念，接下來想和大家討論的是商業地產投資，本期文章我們會介紹美國商業地產的種類有哪些，以及什麼是NNN合約，並針對出租收租的概念來和大家分享。
為什麼美國商業地產入門檻比較高？
通常在討論投資房地產時，大家比較少去提及商業地產，因為商業地產基本的入門檻相對較高，老實說目前Josie了解到大部分會涉足商業地產的人們，可能本身就是房地產圈裡的人，或者是財力較為雄厚。
美國的商業地產通常都是一整排連在一起，且產權屬於一個人，或者是一個集團的概念。 在這樣的情況下，商業地產才能起到一定的整合作用，所以沒有幾百萬的資金投入商業地產是沒辦法運作。
如果你在休斯頓買一棟房子，可能投入30幾萬至40萬美元的資金就可以入手，需要準備頭期款不到10萬美元就足夠了，可是在商業地產不一樣，投資人沒有辦法以這麼小的數據來衡量，因為商業地產本身通常都是需要在一整片的區域，必須選在一個合適的商圈裡面才能成的了氣候，這樣的商業地產才會吸引商家，也讓投資者有機會賺取租金。
了解美國商業地產的類型以及NNN合約
商業地產可以分為零售、辦公樓、公寓或是廠房。對於大家來說比較常見的可能是零售，譬如說整個商場都是零售店鋪。除了一般的購物中心（mall）外，很多都是在街邊一整排的店面。
而商業地產業主和房客簽訂的是Triple Net Lease 簡稱NNN 合約，以零售店舖來舉例，當房東與房客簽訂NNN租賃合約，在合約中是由租戶負責處理物業的運營和維護，租戶除了支付基本租金（Base Rent）之外，還須負擔包括物業稅（Property Taxes）、物業保險（Property Insurance），以及維護和維修（Maintenance and Repairs）費用。這種租賃形式通常對房東有利，因為房東的風險較低。
商業地產2大優勢
1.商業地產的可控性較高
大部分合約都是基於基本租金再加上NNN的概念，房東可以根據自己的需求來設定基本租金，而其他費用（如租金、稅金、保險費等）通常由房客負擔。這使得商業地產的房東租金收益較為穩定。
例如，王先生將其商業地產出租給快餐店使用，與快餐店運營商簽訂NNN合約每月租金1萬美元。租戶每年支付12萬美元的租金。除了支付租金之外，還負責維修保養物業的所有費用、稅金、物業保險費。所以，王先生不用擔心稅費、保險費、店鋪清潔和維修等事宜。假設今年房子的保險費漲了，房東除了幫忙房客去找好一點的報價外，這些費用還是照樣要跟租客收。如果租客發現餐館的冷氣壞，維修費用還是歸給租客，所以作為商業地產的房東，在不可控的費用上沒有太大的壓力。
2.較容易估算投資回報
由於商業地產在市場的可獲利性是很容易被計算的，可以根據合約來預估出未來五年的收益， 並計算出投資回報，相對於住宅地產，商業地產的市場獲利性較易於計算估值及增值。
因此銀行在審批貸款時會更加看重商業地產的位置和收益潛力。不同於住宅地產的估值，必須由鄰近房產銷售價格來決定其價值。
以上這些分享是商業地產進階的功課，如果你已經當了很多年的包租公、包租婆或寓公，也許你得想想商業地產為什麼可以這麼具吸引力！
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