我们曾在《2021美国工作签贷款买房攻略》中介绍过房屋贷款预批准信（Pre-approval letter）。预批信是贷款银行根据申请人的收入、资产、负债比、信用分数和及工作，来判断财务状况并标注可贷款金额和利息，有效期一般为2至3个月。拿到预批信后买家就具备了看房及房屋出价的资格。不过拿到预批信不代表最终贷款一定能批下来，在贷款过程中仍然存在一些变数。身为多年工作经验的房地产经纪，今天Josie想和大家聊聊贷款过程中，哪些事情会影响到最终的贷款结果。
因素1: 辞职或是换工作辭職或是換工作
在贷款审核期间，稳定的工作与收入对贷款银行来说相当重要,如果您在取得贷款预批信后辞职或是换了一份工作，有些银行可能会在最终审核阶段，拒绝贷款给您。
一般来说银行会要求申请人在目前公司至少工作至少6个月。如果您的工作在短期内频繁变动，对银行来说，无法确保申请人的还款能力且贷款风险较大，所以很可能拒绝您的贷款申请。建议大家在贷款审核过程中尽量避免换工作，如果必须要换最好工作是相同领域，薪水待遇与与现在相同水平或更高。
因素2: 停掉旧信用卡开新的信用卡
我们介绍过信用分数(Credit Score)是银行、信用卡机构及贷款公司评估贷款人过往信用纪录、欠债情况以及是否具备良好还款能力的重要考虑。而信用卡消费和按时还款有助于累积信用分数。
停掉信用卡不会影响您的信用记录，但是它会响信用分数。
信用历史(Length of Credit History )
信用历史看的是所有借贷的平均值，如果开新卡的话会降低信用历史平均值，从而降低你的信用分数。举例来说，假设你只有两张信用卡，旧信用卡使用了12个月，新信用卡刚申请下来。那你取消旧卡，信用记录的历史平均从6个月变成了1个月，对你的信用分数会有很大的影响。
对于银行来说，有较长的信用历史的人,具备偿还债务的能力。反之信用历很短的话，不足以证明贷款人是否具备稳定的还款能力。
值得注意的是，关掉旧卡也会使您的负债率上升，假设您只有两张卡，每张信用卡的最高额度都是1000美元，本月刷卡消费500美元。这个月的负债率就是500/2000=25%。如果您停掉旧卡，那负债率就变成了500/1000=50%， 负债率提高，也会使您的信用分数降低。
因素3: 信用卡近期有大笔支出
很多决定购买房屋的朋友，可能是因为手边有一笔现款。在购房同时也会想连带添购一些家具、家电甚至还有人想换车。华人地产经纪Josie建议大家忍耐一下，在贷款审核过程中，信用卡尽量不要有大笔支出，负债率上升反而容易影响银行对您的还款能力判断，贷款审核结果可能会被拒绝。
征信调取信用报告(Hard Credit Inquiry)
当您申请信用卡、车贷、房贷,银行都会执行Hard Credit Inquiry来查信用报告，判断是否申请人有良好的信用与还款能力。不论是否成功贷款或核卡这个Hard Credit Inquiry 会留在信用报告上24个月的时间,并会造成您半年至一年期间信用分数降低。我们建议大家在房屋贷款期间，尽量减少开卡或是申请车贷或学生贷款。
因素4: 账户资金来源无法追朔
一般来说如果买方准备的头期款(Down payment)越多，银行收回这笔贷款的风险越低，那么贷款审核通过的可能性相对较大。而华裔年轻族群购买房产时，通常在头期款不足的情况下，华人文化基于望子成龙的心态，父母或亲戚会从海外提供经济援助，赞助年轻人头期款资金。不过近年来为避免洗钱，美国国税局(IRS)对海外资金管制日趋严格。若无法解释账户内的资金来源，贷款人的账户可能会被放大审核。
贷款人需格外注意，如果父母或亲戚要赞助头期款，要有证明可以解释您资金来源像是长辈赠与海外资金，向银行申请贷款时需要附上父母的证明信(Gift letter)，写清楚这笔资金用以赠予子女，目的是购买自住屋。而且这个头期款赞助资金行为，通常只限于首购族。假设贷款申请人名下已有房产，很可能不被银行采纳。
以上关于房贷的信息仅供参，具体最好和您的贷款专员保持良好沟通，在做任何涉及上述可能影响贷款结果的决定前，最好先咨询您的贷款专员或房地产经纪人。
文章参考连结:
https://www.investopedia.com/how-to-cancel-a-credit-card-4590033
https://onqfinancial.com/what-is-a-gift-letter-for-your-mortgage/
关于URME Group联禾地产
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