You are currently viewing 美国置产,贷款过程中这4件事千万不要做

美国置产,贷款过程中这4件事千万不要做

我们曾在《2021美国工作签贷款买房攻略》中介绍过房屋贷款预批准信(Pre-approval letter)。预批信是贷款银行根据申请人的收入、资产、负债比、信用分数和及工作,来判断财务状况并标注可贷款金额和利息,有效期一般为2至3个月。拿到预批信后买家就具备了看房及房屋出价的资格。不过拿到预批信不代表最终贷款一定能批下来,在贷款过程中仍然存在一些变数。身为多年工作经验的房地产经纪,今天Josie想和大家聊聊贷款过程中,哪些事情会影响到最终的贷款结果。


因素1: 辞职或是换工作

在贷款审核期间,稳定的工作与收入对贷款银行来说相当重要,如果您在取得贷款预批信后辞职或是换了一份工作,有些银行可能会在最终审核阶段,拒绝贷款给您。

一般来说银行会要求申请人在目前公司至少工作至少6个月。如果您的工作在短期内频繁变动,对银行来说,无法确保申请人的还款能力且贷款风险较大,所以很可能拒绝您的贷款申请。建议大家在贷款审核过程中尽量避免换工作,如果必须要换最好工作是相同领域,薪水待遇与与现在相同水平或更高。

美国置产,贷款过程中这4件事千万不要做-辞职或换工作
Source:Canva

因素2: 停掉旧信用卡开新的信用卡

我们介绍过信用分数(Credit Score)是银行、信用卡机构及贷款公司评估贷款人过往信用纪录、欠债情况以及是否具备良好还款能力的重要考量。而信用卡消费和按时还款有助于累积信用分数。

停掉信用卡不会影响您的信用记录,但是它会响信用分数。

信用历史(Length of Credit History )

信用历史看的是所有借贷的平均值,如果开新卡的话会降低信用历史平均值,从而降低你的信用分数。举例来说,假设你只有两张信用卡,旧信用卡使用了12个月,新信用卡刚申请下来。那你取消旧卡,信用记录的历史平均从6个月变成了1个月,对你的信用分数会有很大的影响。 对于银行来说,有较长的信用历史的人,具备偿还债务的能力。反之信用历很短的话,不足以证明贷款人是否具备稳定的还款能力。 值得注意的是,关掉旧卡也会使您的负债率上升,假设您只有两张卡,每张信用卡的最高额度都是1000美元,本月刷卡消费500美元。这个月的负债率就是500/2000=25%。如果您停掉旧卡,那负债率就变成了500/1000=50%, 负债率提高,也会使您的信用分数降低。

美国置产,贷款过程中这4件事千万不要做-停掉旧信用卡开新的信用卡
Source:Canva

因素3: 信用卡近期有大笔支出

很多决定购买房屋的朋友,可能是因为手边有一笔现款。在购房同时也会想连带添购一些家具、家电甚至还有人想换车。华人地产经纪Josie建议大家忍耐一下,在贷款审核过程中,信用卡尽量不要有大笔支出,负债率上升反而容易影响银行对您的还款能力判断,贷款审核结果可能会被拒绝。

征信调取信用报告(Hard Credit Inquiry)

当您申请信用卡、车贷、房贷,银行都会执行Hard Credit Inquiry来查信用报告,判断是否申请人有良好的信用与还款能力。不论是否成功贷款或核卡这个Hard Credit Inquiry 会留在信用报告上24个月的时间,并会造成您半年至一年期间信用分数降低。我们建议大家在房屋贷款期间,尽量减少开卡或是申请车贷或学生贷款。

美国置产,贷款过程中这4件事千万不要做-信用卡近期有大笔支出
Source:Canva

因素4: 帐户资金来源无法追朔

一般来说如果买方准备的头期款(Down payment)越多,银行收回这笔贷款的风险越低,那么贷款审核通过的可能性相对较大。而华裔年轻族群购买房产时,通常在头期款不足的情况下,华人文化基于望子成龙的心态,父母或亲戚会从海外提供经济援助,赞助年轻人头期款资金。不过近年来为避免洗钱,美国国税局(IRS)对海外资金管制日趋严格。若无法解释帐户内的资金来源,贷款人的帐户可能会被放大审核。

贷款人需格外注意,如果父母或亲戚要赞助头期款,要有证明可以解释您资金来源像是长辈赠与海外资金,向银行申请贷款时需要附上父母的证明信(Gift letter),写清楚这笔资金用以赠予子女,目的是购买自住屋。而且这个头期款赞助资金行为,通常只限于首购族。假设贷款申请人名下已有房产,很可能不被银行采纳。

以上关于房贷的资讯仅供参,具体最好和您的贷款专员保持良好沟通,在做任何涉及上述可能影响贷款结果的决定前,最好先咨询您的贷款专员或房地产经纪人。

文章参考连结:

https://www.investopedia.com/how-to-cancel-a-credit-card-4590033

https://onqfinancial.com/what-is-a-gift-letter-for-your-mortgage/

https://www.experian.com/blogs/ask-experian/what-is-a-hard-inquiry/#:~:text=A%20hard%20inquiry%2C%20or%20a,can%20affect%20your%20credit%20score


关于URME Group联禾地产

URME Group联禾地产是一家位在德州休斯顿的专业地产公司,带领URME Group联禾地产的Josie已在美国旅居超过28年,并目睹休斯顿的成长。 URME Group联禾地产目前在休斯顿唐人街和凯蒂亚洲城都有办公室。我们致力于提供完整的房产服务,包含住家地产、物业管理、生意买卖、商业地产、商业项目开发以及地产投资。旗下有数十名专业的房产经纪,团队熟悉休斯顿的房地产产业变动、了解房地产法规,多元的组成让我们可以服务无论是说英语、中文、韩语还是越南语的客户。与我们合作的客户遍及全球,我们优良的信誉和完善的服务让每个与我们合作的客户都与联禾地产保持长久的合作关系。

作者

发表回复