越來越多人希望在工作之餘能夠打造被動收入，而在投資理財圈常見的方式除了債券、股票之外，資產型被動收入最受歡迎的就是房地產投資。本期休斯頓華人經紀Josie就來和大家分享投資美國房地產的基本觀念，希望能夠讓大家更了解不同投資方式的優點、缺點與風險。

釐清購房動機

當您手中有一筆資金，並且考慮購買房地產。先別急著找經紀人看房。首先應該先釐清購房的動機是什麼？自住房與投資房需要考量的方向不同，如果購屋是打算自住，那就優先考量您的居住需求與條件，比如有小孩的家庭就需要找學區房。有些人則會因為自身對交通、裝潢偏好等條件有所要求。

自住房重點在於滿足您自住需求、個人偏好且符合預算。但投資房就有所不同，投資房地產時，需要釐清您是要賺資本利得還是現金流？決定好方向之後才能挑選合適的房產標的。如果是以收租為目的的話，對於屋況和裝修風格就不用著墨太多，符合當地租賃市場的房客的基本需求就好。

自住房/投資房的貸款條件

自住房和投資房的貸款條件和利率與不同，一般來說在美國購房頭期款需準備房產總價的20%左右，如果您符合美國公民或是永居條件，購買第一套房可以申請聯邦住房管理局貸款，頭期款準備的比例只需3.5%至3–8%；如果是作為投資用途的話，則需至少準備25%頭期款，才能得到較好的銀行貸款利率。投資用途的貸款利率會比自住房的高0.5% -0.75% 。舉例來說以目前的貸款利率是2.967%，那投資房的貸款利率大約是3.467%-3.717%左右 。

要做投資我們就要先了解如何計算投資報酬率，這裡介紹兩種不同類型的投資:

資本利得投資(Capital Gain):

所謂資本利得投資是指透過買賣房地產，賺取交易所帶來的資本利得。

計算方式就是將(賣出價格-購房成本)/購房成本*100%，

購房成本除了房屋總價之外，還須計算裝潢費及購屋時額外支出的費用(房產稅、房屋保險費、仲介費、過戶費、房屋檢查費用)。

這種投資通常適合資金充裕的投資人，房產需要長期持有，等到房產升值時賣出賺取利潤。做資本利得投資，房產標的須選在具備升值潛力的區域。許多投資新手在挑選房產標的時會傾向於選擇大都會區的市中心，認為房子增值較快。不過精華區的房價較貴，如果需要貸款投資的話，需承擔較高的利息與本金。

休斯頓華人房產經紀建議，大都會區周邊的衛星城若是配套完善，比如交通便利、醫療條件好、位於生活機能完善的商圈，能滿足日常生活需求。這類房產都有相當不錯的升值空間。投資這類房產的風險是當房價下跌會賠錢。假設買家是全款買房，如果房屋脫手周期長可能會造成資金壓力，建議做長期投資最好準備充足資金。

(延伸閱讀: 休斯頓投資指南: 盤點2021休斯頓五大熱門生活圈)

現金流投資(Cash Flow):

現金流投資是把房產買下來後出租，賺取每月租金作為現金流收入。它著重每月租金收益，因此房屋的持有成本與收租比例是看房的主要考量。我們曾介紹過每年房屋持有的成本包含房產稅、保險費、HOA物業費，房屋貸款以及舊租客搬走等待新租客搬入的空窗期，我們稱為房屋閒置費用。(延伸閱讀:美國置產，你應該了解這些養房成本)

如何計算租金報酬率呢？方式就是將房屋持有成本均攤到每月成本來計算。

(每月租金-每月成本)*12/購房成本*100%

現金流投資的優點是，能帶來穩定的現金流收入不會受到房價起伏而影響。不過買家資金常押在房產裡。作為房東面臨的風險，可能是找不到好房客，萬一房客弄壞屋子，房屋內部修繕與維護費用是一筆額外支出。或者是當市場租金行情下跌造成利潤貶損。現金流投資適合有一定的經濟基礎規劃資產配置，希望透過租金收益增加每月收入的人群。

看完了休斯頓華人房產經紀介紹的投資方式，您心中應該也想了解德州休斯頓投資標吧？

插旗美國德州，首選凱蒂亞洲城

凱蒂亞洲城生活圈位於洲際公路TX-10和德州99號大路的東北角，緊鄰高速公路出口，每日有超過30萬的車流經過，加上擁有metro公車總站，交通十分便捷，25分鐘到休斯頓市區。從2018年開始的凱蒂亞洲城開發，在2020年在高速公路出口，已可看見凱蒂亞洲城的地標出口告示牌。

時下最受歡迎的凱蒂亞洲城成為休斯頓的新華人生活圈，步行可達的食衣住行和育樂設施，以及獨具特色的零售商業模式（retail condo），聯合住家與商舖，成為極具特色的商業投資案。不僅滿足投資者商業投資標的的需求，也讓大眾擁有商店的獨立產權。

凱蒂亞洲城三期項目於2021年起開始對外招商，結合凱蒂一期和二期開發，聯禾地產推出四種開店解決方案，從1,000英尺到8,000英尺的選擇，無論是國際連鎖餐廳，或是剛開始創業需要小型駐點站的商家，都能有相對應的選擇。

休斯頓華人第一經紀，帶你成為收租房東

距休斯頓僅25分鐘車程的凱蒂，近年來因其優質的教育學區與完善的居住機能，躍升成為成為大休斯頓主要的衛星城之一。無論安家還是投資，凱蒂都是最理想的地區。

凱蒂亞洲大學城是休斯頓所有商圈中機能最完備的地區。包含育樂設施、公車總站、開放式校園和購物中心。不論是購物、餐飲、休閒娛樂需求都能在步行距離內滿足日常生活所需。

相較大都市的高額生活費，在凱蒂地區能用更負擔的起得價格，購買更優質的房源以及許多購物和餐飲選擇。而其中的凱蒂大學城，更提供了前所未有的住宅便利性，結合學區、住宅、商圈，打造一個機能完備的時尚生活圈。

蒂凱佳苑目前有多個單元獨家釋出，每月租金$2800~3600美金，租金回報率6~10%

公寓已有房客簽訂租期，可為您帶來立即現金流收入，我們也提供提供公寓管理配套方案。了解更多出租單元資訊請參考: grandwestcondos.com/

我們歡迎有興趣前進美國德州插旗休斯頓和凱蒂的朋友，不妨蒞臨聯禾地產凱蒂亞洲城的辦公室或是線上聯繫我們，我們將帶您一起建立在休斯頓的商鋪，開闊拓事業版圖，或是希望在休斯頓安家投資的朋友，也歡迎與我們聯繫！

關於URME Group聯禾地產

URME Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。URME Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。