在美國置產我們要計算買房所需支付的成本和稅費，這些費用可以簡單的以交易完成前後來區分，交易過程中除了頭期款之外，還需支付的成本包括過戶費、產權保險費等等。
這些費用大約是房價的1%-3%左右。在交易完成後房屋持有每年須繳納房地產稅、房屋保險費，如果有貸款的話利息和本金也是按年繳納。本期休斯頓第一經紀就來整理德州房地產稅進階觀念。
1.德州免州稅，房地產稅為重要財政來源
在美國房地產稅率是由各州及地區制定，各地方政府會對房產評估價值和當地的稅率計算。
稅率隨著時間或是政策變化。基本計算方式就是房子的評估價值x房產稅率% 就是每年要付出去的房屋稅金。
新移民和在美工作的境外人士，最常遇到要繳的稅就是聯邦稅和州稅。個人聯邦稅（Individual Federal Income Tax）按所得高低從10%到37%的稅率課徵。
德州是美國9個不課徵州內個人所得稅的州之一，如果你是設籍在德州居民，每年在申報個人所得稅時，只要針對收入申報繳納聯邦稅，與加州相比生活成本相對節省不少。
德州雖然免徵州稅，不過這也意味著德州政府的財政來源需要從其他地方取得。德州政府主要的財政收入來源依賴房地產稅（Property Tax）。美國的公立學校從小學到高中都是免費，但其實住在學區的居民都負擔了學校的資金開銷。
每年從屋主課徵的房產稅中，會有一部分預算分配到德州的公立學校獨立學區(Independent School District)。
德州公立學校的教育經費與資源多半來自於此，而分數越高的公立學校能夠分到的資源越多，這也是為什麼德州好學區的房子也特別熱門的原因。好學區屋主交的稅多，學校的資金充裕，師資與建設相對較好，小孩也能享受優良的師資與環境。
房產稅的用途，除了前面介紹的教育經費，另一部分還會回饋在當地居民身上，包含市政、圖書館運作、警察配備、 街道綠化以及設施維護、公共服務。通常房價較高的區，擁有較充裕的資金來維護當地的環境衛生和警察配備開支，社區治安相對較好。
2.新開發區房產稅較高
在美國新建設的社區通常房產稅會比較高，因為新建區域需要政府出錢做好基礎建設，比如鋪水管、道路開發等等。而在德州房地產稅中，就包含這種用於新區開發的稅，我們稱為市政設施區稅(Municipal Utility District,MUD Tax)。
因為大休斯頓地區，很多的新興開發區其實以前都是農場。這就造成德州的地方政府在開發住宅區前，要安裝用水基礎設施。比如水管鋪設用以提供生活用水,排水設施。這些基礎建設在前期需要投入大量資金，通常地方政府是透過債券融資，把募得資金用在早期工程建設中。
當社區建成房子售出之後，地方政府再來向該區房產擁有者，徵收稅分期還清債券。一般而言MUD的稅率，因各地區初始建設時間、地區大小、工程量而有所不同，公共基礎建設比較完善的區MUD稅率較低。而新興區域的MUD稅率相對較高，不過稅率會隨著人口遷入而逐漸降低。
3.德州房屋估價方式
德州的房地產稅（Property tax）徵收是由各郡(County)的稅務部門自行決定。當房子建設完成時，房產稅比例已經訂好了。如果房子後來又進行擴建、增加設施、或者房價漲幅變動。
當地政府會對房屋估價進行調整，房產稅由稅務部門的專業評估員(Assessor)每年一次進行評估。假如屋主覺得評估結果不符合市場狀況，可以在半年期限內提出申請重新評估。可能政府會將您的自住房的市場估價降低一些，但要想清楚未來考慮出售房子，買方也會參考政府公開資訊，您的房產市場價值相對也會降低。
德州繳稅時機
房地產稅在每年的年末支付，政府一般在10月1日以後會給屋主寄出繳費單，從收到繳費單到隔年的1月31日可以通過郵寄個人支票、網上信用卡支付等方式來繳納。 如果您是貸款購房，貸款公司託管帳戶（Escrow Account）會在每月分期還款中，提前讓貸款人預付房地產稅，年底時由託管帳戶代繳房地產稅。
休斯頓華人地產經紀Josie建議大家在購買房子前，除了要預想好自己能負擔的金額外，也要考量養房成本。除了房屋貸款與房地產稅以外，仍有房屋內外維護及房屋保險等費用。
房地產稅會因為您的房屋價值每年有所調整，假如房屋漲價，您需要繳納的房屋稅也會調高。反之，房屋價值若下跌，房地產稅也會相對降低。
參考資料:
https://www.youtube.com/watch?v=P9_18X-Dccg
http://www.merryhouston.com/topic_detail.asp?id=41148&tab=92
關於URME Group聯禾地產
URME Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。URME Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
