聰明掌握4個時機保住誠意金
我們在《在美國投資房地產，你了解誠意金是什麼嗎？》提到過看中心儀的房屋，要給賣家出價合約書，同時需要付上誠意金報價。一旦賣方同意簽約，需繳納誠意金到託管帳戶。如果房屋交易順利，誠意金會成為買方支付房款的一部分。舉例來說，如果您的首付和其他費用加起來一共要付60,000美元，但是您轉入2,000美元的誠意金存入託管帳戶，那麼只需要再支付剩餘的58,000美元。很多投資人擔心，如果房產交易出問題沒有順利進行，那誠意金歸誰呢？
今天就來介紹買方可以合法追回誠意金的4種情況。
1.房屋檢查了解屋況，協商維修費用
房屋檢查是房屋買賣合約不可缺少的附加條款之一，通常由買家出錢聘僱專業的第三方驗屋師，將房產裡裡外外檢查一遍，驗屋時間範圍是在提供賣家出價合約書時附上，驗屋時間越長越能全方位檢查房屋，但在有其他買主競爭的情況下，賣家可能更傾向於期間短的買家。
一般而言，買賣雙方在簽完合約後有7–10天的時間進行房屋檢查。
在《房屋買賣前的驗房大小事》這篇文章中，我們曾介紹過驗房常見的檢查項目，涵蓋屋頂、門窗、地基、排水和供電系統等等。驗房機構會提供一份詳細的書面報告，內含的照片及資料協助投資者更了解房屋狀況。不論是投資還是自住買家，都應該進行房屋檢查，並仔細閱讀房屋檢查報告，了解目前房產存在的問題及大概維修的費用。
如果在驗屋檢查中發現房子有不良狀況，買方可以要求屋主維修或是買方自掏腰包支付維修費用，屋主降低房屋售價。萬一賣家都不同意談判破裂，那買家可以要求賣家退還誠意金。
2.房屋估價低於賣家售價
對於需要貸款的買家來說，貸款金額是由房子的價格決定，因此貸款銀行或者貸款機構一般會要求做房屋的財產評估，判定可提供貸款的額度。貸款銀行會聘請房屋估價師 (Property Appraiser) ，對交易的房產做出正確估值，決定銀行最終批出多少貸款。
房屋估價和驗屋不同之處在於，估價師不會對房屋結構和系統做檢驗，主要是根據貸款機構的指引評估房屋的價值，觀察房屋結構和布局，並衡量尺寸核對是否與房屋局的紀錄一致，也會紀錄房屋布局等情況，比如房屋房間數量、廚房、客廳、衛浴等等，通常評估時間為半小時左右。
估價師在估價的時候會參考多方資訊，比如近半年同一區域房地產價格、房屋面積、房屋保養狀態是否良好等因素，也會調查政府記錄並參考房地產市場資料、房產成交價，綜合評估過後給銀行估價報告與價格，這個估價很接近市值。根據 HomeAdvisor 的數據顯示，美國大部分屋主的支付費用大概在357–511美金左右，根據地區及房屋面積而收費不同。
假如最終評估價格低於賣家售價的情況，通常就需要補足差價，這時買賣雙方可以協商，由買方來補足差價；賣家讓步降價或是買賣雙方一人一半補齊金額。如果雙方協定不能談攏，交易失敗買方可以要求退還誠意金。
3.銀行是否批准貸款
前面提到情況是，銀行批准貸款但要補差額。但這邊則是面臨貸款機構拒絕貸款，導致買方購屋計畫中斷。遇到這種情況該怎麼拿回誠意金？通常在房屋買賣合約上，會簽訂附加條款，約定在一段時間內比如25天，如果貸款下不來，可以退回誠意金。舉例來說，買方收到銀行拒絕批準貸款信函，而買方沒有備選貸款機構或足夠資金，決定終止交易的話，就必須在25天到期之前通知賣方，超過期限賣方不會退還。另一種情況是買方一直沒有收到銀行拒絕批準貸款信函，買方必須在25天到期之前向賣方提出延期，如果賣方不同意延期，交易不成功也是可以拿回誠意金離開。值得注意的是，一旦發現貸款有機會貸不下來，要盡快告知賣方，不然超過期限誠意金無法退還。
美國買房貸款申請多在60天之內完成，貸款銀行會通過電話、email與貸款申請人聯繫，核對資料或要求補文件，直到批准或拒絕房貸申請。一旦美國買房貸款申請被批准，貸款機構就會準備好各種文件，通常是銀行支票或電匯方式將美國買房貸款轉入第三方託管機構。在過戶那一天(closing day or settlement day)再由託管機構交給賣方。所以在交易完成前，買賣雙方都無法接觸到房款。
4.產權有問題
我們曾在《沒有產權調查怎麼安心購買美國房地產，休斯頓華人經紀告訴你產權公司用途是什麼》文章介紹過產權調查，來檢查房產歷任房主產權紀錄，確定產權的合法性。如果在產權調查過程發現房產有其他持有人，或是屋主欠繳房產稅以及HOA物業費用。需要請賣方盡快解決，要等產權問題處理完才能轉移產權，如果賣方不願意配合或是無法解決問題，那買方就可以終止交易，賣家須退還誠意金。
有的時候賣家在遇到上述情況，會想盡辦法刁難不退還誠意金，因此聘用一位有足夠經驗的房地產經紀人至關重要。好的經紀人不但可以協助您處理所有與交易有關的必要手續，還會替您協商合約細節提醒你沒有想到的問題，避免類似麻煩影響權益。
文章參考資料
https://www.homelight.com/blog/how-to-get-earnest-money-back/
https://www.homeadvisor.com/tloc/Houston-TX/Appraisal-Real-Estate/
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關於UMRE Group聯禾地產
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