早期房地產市場尚未發展成熟，房產交易時常會有糾紛，當時人們經由不動產轉讓中介人負責調查產權狀況，讓買主安心置產。但是調查結果沒有保險保障，萬一調查有誤買主仍需承擔損失。本期休斯頓聯禾地產的華人經紀Josie來介紹產權公司的重要性與四大服務，涵蓋驗證產權合法性、產權保險、第三方託管及過戶協調與產權登記。
產權指的是擁有房子、土地的使用權，美國的房產土地是私有制，土地所有權分為地下權、地面權和地上空間權，這三部分權益可以分別轉讓。當他人宣稱擁有房產或土地的產權，就會讓屋主在房產使用上受到限制或導致經濟損失。
最早出現的產權公司是在1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society提供產權調查與保險的服務。經過長時間不斷的發展與完善，產權公司在房產交易中至關重要。產權公司提供以下四大服務：
1. 產權調查確定產權的合法性
當房地產經紀人帶您看中心儀的房產，且賣家最終同意您的出價，您也及時支付將誠意金（意向金），這一切都大勢底定了嗎？其實美國購房流程複雜，變數還是相當多。為了避免買到產權「不乾淨」的屋子，房地產經紀人還是會建議買主還是要找專業的產權公司，提供產權調查（Title Search），確保產權是安全可靠並能合法交易。產權調查費用約為$75至$200美元，透過產權調查產權公司會按時間順序，來檢查房產歷任房主，查看是否出現所有權中斷紀錄。藉此調查我們可以了解房產名下有幾個屋主，以及房屋持有百分比。查詢房產是否有未還清房貸，屋主是否將房產用做債務抵押？還能了解屋主有沒有欠繳房產稅、HOA物業費用、是否處於租賃狀態等等。
2. 第三方託管
我們曾於《在美國投資房地產，你了解誠意金是什麼嗎？》文章中介紹過，在完成過戶手續前，買賣雙方的房產交易資金與產權文件將由第三方託管機構（Escrow）保管。而美國的產權公司就會提供這樣的託管服務。負責監督買方所需支付的誠意金、銀行批准房屋貸款資金，以及賣方的產權文件，直到產權合法轉讓為止。
通常在您支付誠意金（意向金）後，產權公司就會著手產權調查，檢查房產先前產權轉移文件。通常3至5個工作日就會起草一份產權文件（Title Commitment）紀錄關於地產的所有權人、土地描述及公開登記在案的紀錄與債務情況（Lien）如欠債、欠稅、政府罰單，如果屋主沒有繳清這些債務，債權人能夠合法出售抵押資產。
3. 產權保險（Title Insurance）
什麼是產權保險，購買了有什麼好處？在《美國置產，你應該了解這些養房成本》文章中我們提到房屋保險是保障房屋受到風災、火災、雷擊等意外事故造成房屋的損失。當意外發生時，保險公司會對承保範圍內的意外事故賠償，減少投保人所受損失。然而產權保險又更複雜一些，這是因為產權可以經由私下轉移、 贈與、遺囑或繼承甚至是銀行拍賣等方式轉移，而且轉讓過程中還可能牽涉產權糾紛，最常見的問題如產權不清，偽造地契、授權書、冒稱房主、一屋二賣、債務問題。
儘管購房前做了產權調查，交易完成後上述這些風險還是可能發生，影響買主經濟損失！所以購買產權保險是房主重要的保障。
產權保險可分為兩種類型：
保護房主保險（Owner Policies）
房產過戶前發生的產權糾紛，由產權公司在提供房主經濟支援，降低上述產權糾紛發生所造成的損失。眾所周知美國打官司費用高昂，而保險也能支付房主的法律訴訟辯護費。只需要在房產交易時只需購買一次，未來繼承房產者也能受到保護。買賣雙方在談判時，可以請房地產經紀人出面協調由誰支付這筆費用。
抵押權保險（Mortgagee Policies）
專門保障債權人的保險，當貸款人無法償還貸款餘額，由抵押權保險償還。因此如果買主打算申請房屋貸款，貸款銀行會要求必需購買此類型保險。
4. 過戶協調與產權登記
所有的產權過戶手續，是由中立的託管機構或產權公司辦理，當買賣雙方分別簽好了過戶所需文件，買方要把剩餘房款匯入託管帳戶，產權公司會根據房地產買賣合同的條文，把過戶費、產權保險、房地產經紀人傭金等費用從房款扣除後支付給賣方。過戶以後產權公司會到郡（或縣）登記，完成登記買家就能合法擁有房屋。
參考資料；
https://www.rocketmortgage.com/learn/what-does-a-title-company-do
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關於UMRE Group聯禾地產
UMRE Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領UMRE Group聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。UMRE Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
