不論是前往美國留學還是因工作因素搬到美國，在美國購買房是人生中重要的決策之一。然而，隨著房價和租金不斷攀升，讓許多移民感到經濟負擔越來越沉重。因此，許多人在存下首付款後，透過銀行貸款來實現買房夢想。
本期我們將介紹美國房貸利率、信用分數以及收支比例等關鍵貸款知識，協助您在購房前更瞭解貸款運作流程並做出理性的購房決策。
1.房貸利率
房貸利率通常與市場利率相關，如果聯准會升息市場利率上升，通常銀行會跟進調高房貸利率，以應對更高的資金成本。對於有房屋貸款需求的人來說，每月要繳的房貸負擔就會增加。
房貸利率通常是以年利率來計算，類型可分為固定利率或可調整利率。
固定利率房貸（Fixed-rated Mortgages）
在貸款期限內，房貸利率保持固定不變，這種傳統型貸款的利率，對房屋保險的要求較低，貸款週期一般可分為30年、15年。通常還款週期越短，利率越優惠。目前30年固定房貸利率升至6.73% ，15年房貸利率是5.95%。選擇固定利率房貸的優點是，貸款利率不變，不用擔心利率變動風險。
可調整利率房貸（Adjustabel- rate Mortgages）
可調整利率房貸簡稱ARM。在還款開始的一段時間內，還款利率不變。過了這段期間後，還款利率就會隨著市場利率進行調整，通常每6–12個月調整一次。由於近期市場利率變動頻繁，貸款週期內可預測性較差，選擇ARM也須自行承擔利率波動的風險。
貸款金額和貸款期限：
一般而言，如果貸款金額較大或貸款期限較長，考慮到所面臨的風險，銀行審核給出的房貸利率較高。舉例來說，假設有兩位貸款申請人，一位要貸款100,000美元，貸款期限20年，而另一位只要貸款50,000美元，貸款期限10年。由於第一位申請人要貸款的金額更高，貸款期限更長，銀行可能會給出較高的房貸利率，以應對較高的風險。
2.信用分數
信用分數(Credit Score)是銀行、信用卡機構及貸款公司評估申請人過往信用紀錄、欠債情況以及是否具備良好還款能力的重要指標。信用分數的範圍是從300到850，分數越高代表個人信用風險越低。一般來說，信用分數在680分以上會被認為有較好的信用，有機會可以獲得更優惠的房貸利率。
3.收入支出比例
收入支出比例是指每月還款的貸款金額占其總收入的比例。通常貸款機構會希望申請人的收入支出比例不超過43％，以確保他們有足夠的收入償還房貸。休斯頓華人經紀Josie也建議儘量不要在跑貸款流程期間有大額支出，以免影響到最終審核結果。曾經有位元客戶在拿到貸款預批信後，覺得房屋貸款已經沒問題了，又跑去貸款買新車，車貸讓銀行判定其負債比過高，最終沒有批准房屋貸款申請。我們建議大家在房屋貸款期間，儘量減少開卡或是申請車貸。
總結
銀行在審核房貸時，會多方評估申請人的財務狀況與信用風險，包含信用紀錄、信用分數、收入和負債情況等因素。如果希望獲得更優惠的房貸利率，應該盡可能提高自己的信用分數，並降低信用風險。如果不清楚自身信用及財務狀況，休斯頓華人經紀Josie建議先找貸款專員諮詢瞭解自己的信用評分，並確認自己最高可貸金額。
值得注意的是貸款預批信(Pre-approval letter)是透過您實際提供財力證明檔，由貸款機構核算過的貸款額度證明，當您取得貸款預批信後，專業的房地產經紀人會根據您對房屋的格局需求與預算，為您尋找合適的房源，提供專業的購房建議並協助您進行購屋談判！
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