2020年 Covid-19疫情期間，美國聯邦基準利率調降近乎於零，引發房市投資熱潮。然而不斷創下新高的通膨率，讓聯準會在今年3月份宣布調升聯邦基準利率。當美國聯準會下決心升息對抗通膨，股市與房市首當其衝，經過連續數月加碼升息截，30年固定房貸利率逼近7%，那麼面臨房市降溫，市場上又有那些變化？
1.買家看房更謹慎
由於對於購房者來說現在進場購房所需負擔的房貸月供，比起年初還要多，很多有購房計畫的朋友，都會以更全面的角度來考量房產是否符合自己所需。與去年一周就成交一套房子的周期相比，買家會花更長的時間考慮，因此房源在市場上的時間相對較長，且房源庫存也增加，可供買家選擇的機會變多。
2.千禧世代購屋潮，亞裔購房需求大
美國人口普查局將出生於1982～2000 年的人們歸類為千禧世代，他們在邁入社會累積一定的財富後，逐漸成為美國購屋主力，在千禧世代結婚生子後，因為剛需解決基本的居住問題，必須購買人生第一套住房在城市紮根。相較於紐約、洛杉磯等生活物價高昂的城市，千禧世代偏好在德州、科羅拉多州等生活成本相對較實惠的區域，並更看中房屋的性價比與附加設施。
近年來美國亞裔人口快速增長，而許多亞洲移民家庭也計畫在近十年內購房。根據全美建商協會公布的數據顯示，亞裔是美國各族群裡最有意願花錢置產的族群，同時在薪資收入方面相對較高。
3.部分賣家開始降價求售
美國10月份房屋價格的中位數為$379,100，與去年同期相比增加6.6%，儘管全美房價仍呈現上升跡象，但漲幅低於過去幾年。高昂房貸利率與房價讓許多計畫購房者放緩腳步，由於買家不再急切購房，部分賣家選擇降價上市。根據 Realtor.com 的住房報告，9 月份降價上市的比例為 19.5%，創 2022 年新高。當前房產物件調整為更符合市場的價格，且賣家願意提供更好的交易條件，如替買家支付手續費或是支付房屋維修費用等等。
4.房屋庫存量仍不足
市場房屋庫存類似存貨的概念，觀察市場房源庫存量可以了解目前房市房源供給。由於近兩年許多房屋持有人以低房貸利率購房，也有房屋持有人以超低抵押貸款利率進行再融資，加上現階段房市放緩也不著急出售房屋。房屋庫存量一直處於低位。 截至今年10月底，待售房屋數據為 122 萬套，與去年同期相比下降了不到 1%。
將市場房屋庫存除以每月銷售量，可以得到市場去庫存所需消化的時間，通常以月為單位。因此以目前的銷售速度，消耗完市場房屋庫存需要 3.3 個月，高於去年同期的 2.4 個月。不過房屋庫存仍處於低點，一般來說數字約低代表消化速度越也意味著市場需求旺盛，庫存消耗數據在4–6個月屬於中立市場，買賣雙方供需達到平衡。
2022年美國股市走勢震盪，由於通貨膨脹高達8.5%創下40年紀錄，聯準會主席鮑爾主張以通貨緊縮的貨幣政策力抗通膨壓力。美國房市會崩盤嗎？很多人擔心繼股市崩盤後，房市會不會重蹈覆轍像2008年次貸風暴走向泡沫化。美國休斯頓華人經紀Josie評估，其實與股市相比，房市相對穩定。當年出現泡沫化是因為市場供需失衡，以及房屋貸款審核過於寬鬆。但現行房貸審核十分嚴格，借款人須提供收入與財力證明，還要有足夠的信用分數才能獲得貸款。因此借款人信用都經過層層篩選與把關，當前市場上也沒有出現大量的法拍屋及房產大量拋售情形發生。即使聯準會接連升息，讓房貸利率接近7%，從歷史數據來看仍屬於相對低點。
(見下方附圖)
且目前房產市場仍然有千禧世代剛需房需求支撐，使房市需求大於供給。與2008年次貸風暴相比，持有房屋的屋主與投資人都早已鎖定低廉的房貸利率，不論自住還是收租，沒有非賣房不可的理由。休斯頓華人經紀Josie提醒大家，如果你的房產位置好且屋況佳，亦或是位在好學區，還是有收到多個買方offer的機會，先前我們有提到當前雖然房市降溫，但仍房產市場供需仍未達平衡，目前購房需求還是大於供給量。
資料來源:
https://edition.cnn.com/2022/11/18/homes/existing-home-sales-october-2022/index.html
https://tradingeconomics.com/united-states/mortgage-rate
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