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2022美國房屋淨值創下新高,善用HELOC優化資產配置

休斯頓華人經紀大公開, 活用房屋淨值貸出資金用途廣泛不受限

過去2年為因應新冠肺炎大流行經濟低迷,美國聯準會(Fed)採取寬鬆貨幣政策振新經濟。低利率也帶動美國房市火熱,許多屋主持有的房產淨值都飆升約20%至30%。那麼這對於不打算賣房的朋友來說,房屋淨值上升有什麼好處呢?

Home equity
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本期休斯頓華人經紀介紹房屋淨值貸款(Heloc-Home Equity Line of Credit),並與融資型重貸相比較分析各自的優缺點!

房屋淨值貸款(Heloc-Home Equity Line of Credit,簡稱HELOC)

不少人對房屋淨值貸款感到陌生,其實它是信貸的一種,大家可以把HELOC理解為大額度的信用卡。申請人可以將部分抵押房屋淨值貸出資金,雖然和普通貸款一樣要付利息,但利率相對較低。舉例來說,普通信用卡利率是20%,那HELOC利率大約是4%左右,

房屋淨值(Home Equity):房屋淨值就是持有房產的價值減去尚未償還的貸款金額。 例如房子是50萬美元購入,貸款金額為40萬,現在房子增值到了60萬,貸款還剩下35萬,那麼房屋淨值計算就是60萬-35萬=25萬。

至於實際可貸款比例是多少呢?這與各銀行所訂的貸款價值及申請人的信用分數來決定。一般而言要求屋主的信用分數至少達到680分。

房屋淨值貸款 Home Equity Line of credit
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貸款價值比(Loan to Value Ratio):即貸款金額和抵押品價值之間的比例,常見於抵押類型如房產的貸款。美國貸款機構規定該比例不可超過80%,普遍銀行貸款能給到的貸款價值比通常介於70%-80%之間。 承接前面的例子房屋淨值是25萬,若經審核後銀行放貸比例為70%,則可以放貸17.5萬美元。

HELOC和CASH-OUT REFINANCE優缺分析

資金靈活性:和融資型重貸相比,HELOC優勢在於資金使用方面更靈活,因為融資型重貸從放款日開始計算利息,而房屋淨值貸款則是當你實際使用額度時才須付利息。

當屋主需要靈活調度資金時,房屋淨值貸款是個不錯的選擇。只有在開始使用信用額度時才需要支付利息。HELOC的優勢在於資金用途基本上沒有限制,可以運用這筆錢用在房子內部裝潢、第二套房的首付款,甚至是還信用卡債、車貸或學生貸款。

Heloc用途廣泛,資金用於還學生貸款或房屋裝修、車貸等等
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限定自住房:如果你想申請房屋淨值貸款,大部分的銀行或貸款機構會限制只能用自住房做申請,儘管有些銀行接受以投資房申請HELOC,但由於需承擔風險較大,獲得批准放貸的難度也相對較高。

還款期限:

我們曾在去年為大家介紹過融資型重貸(CASH-OUT REFINANCE) 適合房屋淨值上升的屋主運用,用以套出更多資金做投資理財。那通常這種房屋抵押貸款都是固定利率,常見的房貸期限是30年期。操作融資型重貸會取代你現有的房屋貸款,你可以降低房貸利率,但你的房貸還款期間會變相延長。(延伸閱讀:2021美國房屋貸款30年利率跌破3% 重新貸款是否划算?)

那房屋淨值貸款還款期限相對較短,常見的有25年期可分為提款期(Draw Period)和還款期(Repayment Period)前後兩階段。在前10年提款期階段可以在信用額度內自由地取出現金,並支付相對較低的利息,10年過後到了還款期階段,後面15年就要開始償還實際所借金額的本金加利息,建議屋主須提前計算每月應還款金額,以免到還款階段時面對一大筆還款金額影響現金流,如果延遲還款可能會對信用分數造成負面影響。

Josie想提醒大家由於以上貸款都是由銀行機構訂下的合約條款,建議在達成協議前屋主要仔細研究細節,比如房屋估價、文件公證等基本費用由哪一方出?辦理貸款手續費及還款利率計算方式等等。至於如何選擇,主要還是看屋主個人需求。如果本身就有房貸,且希望能降低房屋貸款利率並取出現金,可以考慮融資型重貸。那如果想要靈活的使用資金,就選擇房屋淨值貸款。

文章參考連結:

https://www.stessa.com/blog/heloc-on-rental-property/

https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/home-equity-loan-vs-cash-out-refinance

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