我們曾在《2021美國工作簽貸款買房攻略》中介紹過房屋貸款預批准信（Pre-approval letter）。預批信是貸款銀行根據申請人的收入、資產、負債比、信用分數和及工作，來判斷財務狀況並標註可貸款金額和利息，有效期一般為2至3個月。拿到預批信後買家就具備了看房及房屋出價的資格。不過拿到預批信不代表最終貸款一定能批下來，在貸款過程中仍然存在一些變數。身為多年工作經驗的房地產經紀，今天Josie想和大家聊聊貸款過程中，哪些事情會影響到最終的貸款結果。
因素1: 辭職或是換工作
在貸款審核期間，穩定的工作與收入對貸款銀行來說相當重要,如果您在取得貸款預批信後辭職或是換了一份工作，有些銀行可能會在最終審核階段，拒絕貸款給您。
一般來說銀行會要求申請人在目前公司至少工作至少6個月。如果您的工作在短期內頻繁變動，對銀行來說，無法確保申請人的還款能力且貸款風險較大，所以很可能拒絕您的貸款申請。建議大家在貸款審核過程中盡量避免換工作，如果必須要換最好工作是相同領域，薪水待遇與與現在相同水平或更高。
因素2: 停掉舊信用卡開新的信用卡
我們介紹過信用分數(Credit Score)是銀行、信用卡機構及貸款公司評估貸款人過往信用紀錄、欠債情況以及是否具備良好還款能力的重要考量。而信用卡消費和按時還款有助於累積信用分數。
停掉信用卡不會影響您的信用記錄，但是它會響信用分數。
信用歷史(Length of Credit History )
信用歷史看的是所有借貸的平均值，如果開新卡的話會降低信用歷史平均值，從而降低你的信用分數。舉例來說，假設你只有兩張信用卡，舊信用卡使用了12個月，新信用卡剛申請下來。那你取消舊卡，信用記錄的歷史平均從6個月變成了1個月，對你的信用分數會有很大的影響。
對於銀行來說，有較長的信用歷史的人,具備償還債務的能力。反之信用歷很短的話，不足以證明貸款人是否具備穩定的還款能力。
值得注意的是，關掉舊卡也會使您的負債率上升，假設您只有兩張卡，每張信用卡的最高額度都是1000美元，本月刷卡消費500美元。這個月的負債率就是500/2000=25%。如果您停掉舊卡，那負債率就變成了500/1000=50%， 負債率提高，也會使您的信用分數降低。
因素3: 信用卡近期有大筆支出
很多決定購買房屋的朋友，可能是因為手邊有一筆現款。在購房同時也會想連帶添購一些家具、家電甚至還有人想換車。華人地產經紀Josie建議大家忍耐一下，在貸款審核過程中，信用卡盡量不要有大筆支出，負債率上升反而容易影響銀行對您的還款能力判斷，貸款審核結果可能會被拒絕。
徵信調取信用報告(Hard Credit Inquiry)
當您申請信用卡、車貸、房貸,銀行都會執行Hard Credit Inquiry來查信用報告，判斷是否申請人有良好的信用與還款能力。不論是否成功貸款或核卡這個Hard Credit Inquiry 會留在信用報告上24個月的時間,並會造成您半年至一年期間信用分數降低。我們建議大家在房屋貸款期間，盡量減少開卡或是申請車貸或學生貸款。
因素4: 帳戶資金來源無法追朔
一般來說如果買方準備的頭期款(Down payment)越多，銀行收回這筆貸款的風險越低，那麼貸款審核通過的可能性相對較大。而華裔年輕族群購買房產時，通常在頭期款不足的情況下，華人文化基於望子成龍的心態，父母或親戚會從海外提供經濟援助，贊助年輕人頭期款資金。不過近年來為避免洗錢，美國國稅局(IRS)對海外資金管制日趨嚴格。若無法解釋帳戶內的資金來源，貸款人的帳戶可能會被放大審核。
貸款人需格外注意，如果父母或親戚要贊助頭期款，要有證明可以解釋您資金來源像是長輩贈與海外資金，向銀行申請貸款時需要附上父母的證明信(Gift letter)，寫清楚這筆資金用以贈予子女，目的是購買自住屋。而且這個頭期款贊助資金行為，通常只限於首購族。假設貸款申請人名下已有房產，很可能不被銀行採納。
以上關於房貸的資訊僅供參，具體最好和您的貸款專員保持良好溝通，在做任何涉及上述可能影響貸款結果的決定前，最好先諮詢您的貸款專員或房地產經紀人。
文章參考連結:
https://www.investopedia.com/how-to-cancel-a-credit-card-4590033
https://onqfinancial.com/what-is-a-gift-letter-for-your-mortgage/
關於URME Group聯禾地產
URME Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領URME Group聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。URME Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
