早期房地产市场尚未发展成熟，房产交易时常会有纠纷，当时会透过不动产转让中介人负责调查产权状况，让买主安心置产。这次带大家了解产权公司的重要性与四大服务，涵盖验证产权合法性、产权保险、第三方托管及过户协调与产权登记。
产权指的是拥有房子、土地的使用权，美国的房产土地是私有制，土地所有权分为地下权、地面权和地上空间权，要留意的是这些权益都可以分别转让。当他人宣称拥有房产或土地的产权，就会让屋主在房产使用上受到限制或导致经济损失。
最早出现的产权公司是出现在1853。经过长时间不断的发展与完善，产权公司在房产交易中至关重要。产权公司提供以下四大服务：
1. 产权调查确定产权的合法性
当房地产经纪人带您看中心仪的房产，且卖家最终同意您的出价，您也及时支付将诚意金（意向金），这一切都大势底定了吗？其实美国购房流程复杂，变数还是相当多。为了避免买到产权「不干净」的屋子，房地产经纪人还是会建议买主还是要找专业的产权公司，提供产权调查（Title Search），确保产权是安全可靠并能合法交易。产权调查费用约为$75至$200美元，透过产权调查产权公司会按时间顺序，来检查房产历任房主，查看是否出现所有权中断纪录。借此调查我们可以了解房产名下有几个屋主，以及房屋持有百分比。查询房产是否有未还清房贷，屋主是否将房产用做债务抵押？还能了解屋主有没有欠缴房产税、HOA物业费用、是否处于租赁状态等等。
2. 第三方托管
我们曾于《在美国投资房地产，你了解诚意金是什么吗？ 》文章中介绍过，在完成过户手续前，买卖双方的房产交易资金与产权文件将由第三方托管机构（Escrow）保管。而美国的产权公司就会提供这样的托管服务。负责监督买方所需支付的诚意金、银行批准房屋贷款资金，以及卖方的产权文件，直到产权合法转让为止。
通常在您支付诚意金（意向金）后，产权公司就会着手产权调查，检查房产先前产权转移文件。通常3至5个工作日就会起草一份产权文件（Title Commitment）纪录关于地产的所有权人、土地描述及公开登记在案的纪录与债务情况（Lien）如欠债、欠税、政府罚单，如果屋主没有缴清这些债务，债权人能够合法出售抵押资产。
3. 产权保险（Title Insurance）
什么是产权保险，购买了有什么好处？在《美国置产，你应该了解这些养房成本》文章中我们提到房屋保险是保障房屋受到风灾、火灾、雷击等意外事故造成房屋的损失。当意外发生时，保险公司会对承保范围内的意外事故赔偿，减少投保人所受损失。然而产权保险又更复杂一些，这是因为产权可以经由私下转移、 赠与、遗嘱或继承甚至是银行拍卖等方式转移，而且转让过程中还可能牵涉产权纠纷，最常见的问题如产权不清，伪造地契、授权书、冒称房主、一屋二卖、债务问题。
尽管购房前做了产权调查，交易完成后上述这些风险还是可能发生，影响买主经济损失！所以购买产权保险是房主重要的保障。
产权保险可分为两种类型：
保护房主保险（Owner Policies）
房产过户前发生的产权纠纷，由产权公司在提供房主经济支援，降低上述产权纠纷发生所造成的损失。众所周知美国打官司费用高昂，而保险也能支付房主的法律诉讼辩护费。只需要在房产交易时只需购买一次，未来继承房产者也能受到保护。买卖双方在谈判时，可以请房地产经纪人出面协调由谁支付这笔费用。
抵押权保险（Mortgagee Policies）
专门保障债权人的保险，当贷款人无法偿还贷款余额，由抵押权保险偿还。因此如果买主打算申请房屋贷款，贷款银行会要求必需购买此类型保险。
4. 过户协调与产权登记
所有的产权过户手续，是由中立的托管机构或产权公司办理，当买卖双方签好了过户文件，买方要把剩余房款汇入托管账户，产权公司会根据房地产买卖合同的条文，把过户费、产权保险、经纪人佣金等费用扣除后支付给卖方。过户后产权公司会到郡（或县）登记，完成登记买家就能合法拥有房屋。
参考资料；
https://www.rocketmortgage.com/learn/what-does-a-title-company-do
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