房地產一直以來都是廣受大眾歡迎的投資工具之一，同時也被視為抵抗通膨的利器。在房地產投資領域，最普遍的方式之一就是住宅投資，也就是透過出租房產來實現長期收益。住宅投資相對簡單且複雜度較低，只需將房屋租給房客，然後收取租金。您是否也對成為美國收租房東感興趣呢？本期休斯頓的華人地產經紀將帶您從三個不同的面向來分析住宅投資須留意的情況。
1.房產的性價比與增值潛力
隨著美國一線大都會區，像是紐約、洛杉磯等城市遷入的人口越來越多，這些區域的房價也跟著水漲船高。以前當收租房東不外乎就是將房產放到出租的市場上面，就能靠著租金收入的現金流慢慢地累積賺錢，可是歷經2020年超低貸款利率，美國民眾紛紛搶著換屋造成房價推升後，當前大部分的在一線都市以租養房的房東基本上是入不敷出。因為租金上漲的比例趕不上房價上漲的比例，這對收租房東造成很大的困擾，大部分的包租公賺取的利潤越來越單薄，只能勉強維持房子的房屋成本。
現在住宅投資最主要看重的還是房產增值的部分，像休斯頓房產經紀Josie位於德州休斯頓，這在美國屬於一線的大都市，可是它的房價仍維持在二線城市的價位，而且仍有增值潛力。在這種情況下，據我們多年來的觀察與見證，有很多投資人放了頭期款的資金後，剩餘每年的房屋成本，透過租金收益是可以自己自足的，除此之外還能帶來現金流，同時也享受房產增值的好處，這是投資人最樂見的情況！
2.物業成本與其他衍生費用
投資住宅出租的好處是，你可以成為擁有多套房產包租公，但隨之而來的缺點是需要負擔每棟房子的維護修繕與其它衍生的費用。由於住宅地產的模式，基本上就是房東和房客簽好租約後，裡面出現任何的自然損壞，通常理應由房東來負責處理，比如馬桶壞了、屋頂漏水，這些通通都算在房東的成本範圍之內，此外還有每年的物業成本還包括地稅、房屋保險費、HOA物業管理費等費用。
而這些費用不一定在可控範圍內，我們以房屋保險來舉例，如果房產是位於多風多雨的區域，像休斯頓有些地區就屬於風災、水災的前線。假設你買的房子在這些區域，貸款公司就會要求你一定要購買房屋保險。
這幾年來天災人禍事件還蠻多的，房屋保險費可能會因地區的天災風險而調升。今年的保費可能收2000美元，明年可能調整至3000美元。這些很難完全反映在租金上。所以投資人在做住宅地產投資時，比較不容易去估算整體的投資回報。通常要等到賣掉房產以後你才能估算出整體的投資回報。
3.為什麼德州最適合美國住宅地產投資
住宅地產在休斯頓有一定的市場， 也是一般普羅大眾比較容易入門的投資選項。更何況相較於東西兩岸一線大都市的房價，休斯頓的房價相對較低。所以如果有興趣在德州休斯頓投資住宅地產，想要滿足擁有一間甚至多間房產當收租房東的願望，休斯頓是還不錯的選擇！
接下來我們分析投資德州的優勢如下：
a.企業獎勵措施帶動人口移入
近年德州政府積極的透過企業搬遷激勵與措施對外招商引資。不僅立法設立設德州企業基金(Texas Enterprise Fund)，通過提供補助來激勵企業前來設廠，甚至提供部分企業財產稅減免的機會，創造更多就業機會。德州因生活成本相對較低，吸引了大量跨州專業人士遷入，也形成了良好的正向循環效應，帶動德州整體經濟繁榮發展。
b.德州免徵州稅
美國所得稅是稅務居民每年度需要申報的稅務。可分為聯邦個人所得稅和個人州所得稅。聯邦所得稅分七級課稅，最低稅率10%最高37%，只要公司設立在美國境內任何一州，稅務居民須繳納聯邦所得稅。
而州稅（Individual State Income Tax）則是由各州政府來制定。假如你在紐約生活，州稅可能要繳10%-12%，那如果你在生活在加州，它的州稅可能最高是13%。和上述這兩個州相比，在德州生活不用繳納個人所得稅。因此考量到稅務方面，這也是很多人決定遷移至德州生活的重要原因之一，也讓德州在過去這幾年連續成為排名列前茅的移入州。
c.政府不斷投入公共建設
由於德州是產油豐沛的地區，尤其在葉岩油開放開採後，基本上德州政府本身的收入很好，有充足的經費投入公共建設。舉例來說，Josie個人在25年前從東岸搬來德州時，發現從來都沒有看過路面是不在施工的狀態，而且施工不是在補地，而是一直在拓寬中，所以這座城市的確充滿了發展潛力。其實休斯頓華人地產經紀Josie會拿德州來比喻應該就像是15年前的洛杉磯！
最重要的是目前投資房地產價格都還在低點，這也是Josie為什麼不斷地希望大家可以看得到德州地產的投資機會。
我們歡迎有興趣前進美國德州休斯頓安家置產或投資住宅地產的朋友，不妨蒞臨聯禾地產凱蒂亞洲城及唐人街的辦公室或是線上聯繫我們！
