HOA package 須留意這3大關鍵
很多朋友計畫在美國置產時，可能有聽過朋友抱怨每個月要多付一筆HOA 物業費，通常我們會把地稅、房屋保險費、房屋維修費和HOA物業費等列入房屋持有成本當中。本期文章整理買房須留意的HOA房產知識觀念，想瞭解自己是否適合投資有HOA的房產？休斯頓華人經紀Josie分享哪類房產會有HOA，它的用途與收費？以及買房必看的HOA package重點內容！
美國哪些房產有HOA？
美國可以交易的房屋類型分為獨棟別墅(Single Family House)、聯排別墅(TownHouse)、出售公寓 (Condo)這幾種，其中Condo和Townhouse是有HOA物業管理委員會(Homeowner’s association, HOA)。這個組織是所有住戶都有義務要參與並遵守公約。但由於平時大部分的業主都很忙碌，通常會把HOA運作委託給專業的物業團隊進行管理，舉凡建築物刷油漆或是倒垃圾、清潔打掃通通由他們負責來聯繫水電工、油漆工處理。
華人第一經紀Josie要提醒大家，雖然HOA是屬於非營利組織但權力很大，且制定的公約與條例都具有法律效力。假如你購買了公寓或是聯排別墅，屋主就會成為HOA組織成員，必須要繳納物業費。如果欠繳物業費或違反公約，屋主將會面臨罰款！曾有屋主因為欠繳物業費被HOA起訴，最後房產被法拍來付欠繳的物業費！
HOA制定條例提供不同服務，按月或按年向屋主收取費用，作為儲備金(HOA reserve)。每月的費用大約在$200–$400美金。儲備金將用於社區日常環境及公共設施的維護，包含游泳池、屋頂修理、健身房、草坪修剪等等。如果有保全設施與門禁的小區收費也會較高！
HOA優勢與評估是否要投資
透過HOA物業委員會管理的好處，屋主不用親自去處理房屋維護的問題。對於現代忙於工作無暇打理房子的人來說，可以省去自行維修或連繫工人勞心勞力的困擾。有些華人朋友在投資美國房地產時，偏好選擇Condo公寓也是因為有HOA物業委員會協助打理十分便利。即使人不在當地，房子遇到漏水、修理外牆等問題都能迅速解決。
不過對裝修和房屋外觀很有想法的朋友，可能就比較不適應HOA的各種規定，為了統一公寓或聯排別墅社區景觀一致，舉凡像是陽台、屋頂的改建，甚至連外牆油漆刷的顏色都必須得經過HOA管理委員會批准。
因此投資人在評估是否要投資有HOA的房產時，不妨思考自己是否有能力且有時間自行打理或進行房屋修繕、修剪草坪；冬天要為車道和庭院鏟雪等等。
購房時 HOA package必看的重點
很多年輕人或小家庭偏好有HOA物業管理的房產，既不需要親自處理房屋維護，又可享受健身房、游泳池、烤肉區等公共設施居住非常便利。但是在購買心儀公寓前，記得詢問請賣家或是建築商社區物業管理公司的名稱及主要聯繫人，日後如果遇到問題可以立即聯繫。記得請賣家提供HOA package。
一份HOA resale package，裡面文件長達100多頁，詳細寫了建商和HOA制定的規章和公約(CC&R)、會議記錄以及儲備金財務報表。 Josie在幫買房客戶看HOA 文件時也會特別區留意以下這幾個重點。
HOA CC&R章程：
屋主生活在社區公寓須遵守的規定都詳細列在上面，涵蓋能不能養寵物、公共空間使用和出租限制等等。 不遵守規則HOA會以罰款或訴訟方式處理。有些HOA會有Rental Cap的限制，整個社區租戶不得超過一定的比例，當租戶達到上限，其餘的屋主只能在waiting list等待。對於投資人來說就是相對不利的因素。
Litigation 法律訴訟：
文件中如果提到HOA正在訴訟，通常會很棘手，有些是住戶與HOA的糾紛引起的訴訟，或是屋子有問題HOA去告建商，這類訴訟耗時也費錢，經常要向戶收費去平攤訴訟費。通常貸款銀行看到屋主購買的房產，HOA有訴訟的紀錄都不太願意放貸。
HOA 財務報表：
建議買家留意HOA財務報表，透過報表了解HOA的開支，是否近期公寓有大工程要進行以及是否有訴訟費支出？如果發現HOA儲備金很少，可能意味著未來的HOA費用還會再增加。
以上分享內容也是休斯頓華人經紀Josie協助客戶買房時必看的HOA文件重點，美國買房牽涉許多眉眉角角，幫助客戶研究HOA文件也是房地產經紀人的職責所在，讓您不漏掉任何重要資訊！
關於聯禾地產
聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
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