聯準會抗通膨，宣布調漲利率並加速QE退場
2020年Covid-19大爆發，當時拜登政府為了振興經濟，採取印鈔以及調降利率鼓勵投資。這一年來隨著疫苗覆蓋率提升，美國經濟逐漸回溫但隨之而來的隱憂是通膨率不斷飆升。
為解決通膨問題，聯準會在去年年底宣布，預計在2022年升息3次，且著手讓量化寬鬆政策QE退場。本期文章休斯頓華人經紀Josie，就來分析聯準會利率上調，QE退場對美國房市帶來的影響。
我們曾介紹過美國聯邦儲蓄銀行（聯準會Fed）是制定和實施貨幣政策、監管銀行和提供支付清算系統。當景氣過熱會啟動升息來避免通貨膨脹造成經濟泡沫；而當景氣衰退則降息通過貨幣供給增加市場流通性。面對新冠疫情對美國經濟的衝擊，聯準會採取調降利率及量化寬鬆貨幣政策，促進美國經濟回溫。
量化寬鬆政策(Quantitative easing)
又稱為QE，是指美國聯準會採取的貨幣政策，買入當地企業發行債券和股票，讓資金進入市場。使得量化寬鬆最終能把資金注入當地企業。當企業手上握有資金，可能選擇把資金存入銀行，或是增加投資。當銀行的存款增加，就有充裕的資金貸款給民眾或中小企業，企業有資金增加投資，也能帶動國家整體的經濟，並促進消費力。
這次美國政府採取近乎於0的低利率，加上量化寬鬆政策，確實起到效果讓美國房市和股市成正向發展。根據美國勞動部公布的數據顯示，美國11月份失業率由前月的4.6%下降至4.2%。
通貨膨脹日益嚴重
經濟回溫後，隨之而來的隱憂是日益嚴重的通貨膨脹問題。在疫情爆發前，美國的通膨率為2%,但在11月美國通膨率創下歷史新高衝至6.8%。這也是連續第6個月超過5％。
我們先前在分析通膨成因一文中提到，美國官員針對通膨有兩派看法，通膨初期聯準會主席鮑爾主張通膨是因為全球供應鏈緊縮，加上原物料與勞動力短缺所造成暫時性的現象。也有其他專家擔憂，假如通膨率一直維持5%以上的高通膨率，人們的薪資將趕不上物價上漲的速度，一樣的錢能買到的東西越來越少。
但在去年11月美國通膨率創下歷史新高6.8%，聯準會主席鮑爾立場轉變，坦承通膨問題令人擔憂，在12月15號會議中宣布，預計在2022年升息3次，且準備讓量化寬鬆政策QE退場。
前面提過量化寬鬆是聯準會通過購債將資金注入市場。而美國聯準會本次會議中宣布，將減少購債的規模，每個月的縮減規模從150億美元提高到300億美元。並預計在2022年第一季完全停止購債，不再往債券市場注入資金。
對美國房市影響
根據聯準會公布的資訊，最快今年春天聯邦利率會調升。而對於房地產市場的影響，就是房屋貸款利率變高。有朋友問Josie這次聯準會調升利率，會導致房市會崩盤或是跌價嗎？其實美國房價要下跌，最關鍵的是出現利率調升，還有房地產市場的供給大於需求的情況。
我們可以確定今年調升利率是遲早的事情，但目前房地產市場的房源還是比較短缺的，最近抱持利率調升預期心理，看房的人也增加不少。雖然處於淡季投遞買房offer的程度也不亞於旺季。
對於打算購房的買家來說，利率調高意味著貸款條件變嚴格，每個月還款金額也會變高。華人地產經紀Josie建議打算購房的朋友，尤其是首購族須評估，以目前房貸利率最高您的購買力可以買到怎麼樣的房子，以及目前的經濟條件是否能順利貸到款。確定自身經濟條件每月能負擔的還款金額，和你的經紀人溝通好再進行購屋談判。
關於URME Group聯禾地產
URME Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領URME Group聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
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