身為服務過許多華裔的休斯頓房地產經紀人，經常會被問到許多投資房地產的相關問題。比如說掛牌價可以殺價嗎？或是休斯頓房價便宜怎麼買更划算？本期整理休斯頓買房常見的5個問題，一次破解對於休斯頓房產常見的迷思。
迷思1: 買房List Price 是否一定要殺價？
我們曾在《美國購房，為什麼你需要找個經紀人？》這篇文章介紹過，美國的房價公開透明，將所有房源整合在共享系統MLS (Multiple Listing Service)，全美國的房產經紀人都可以看到MLS上的房源資訊。
一般而言，在德州買房大家會從Zillow,Redfin或是har.com等房地產網站瀏覽房源，其實相關資訊都來自於MLS。
您可以輸入城市或郵編來鎖定心儀的房地產區域。房源資訊列出房屋坪數、房間數量及規格，還有每年HOA物業費用和室內室外的設備設施相當詳盡！除了房屋規格之外，也能看到房屋的List Price即掛牌價。
對於來自台灣或亞洲的買家而言，買房經驗是房屋成交價大約在掛牌價往下殺價20%-30%空間。很多人都會詢問我們是否在美國也能這樣操作？以休斯頓房地產經紀人的角度來說，這取決於下面兩大關鍵因素
(1) 房產行情
在Zillow上我們可以查詢到房產徵稅估價 （tax assessment），通常是由政府收房屋稅單位來估算該房產的市價，相當具有參考價值，因為通常房子最終的成交價是介於政府估價和掛牌價之間。此外，您也可以參考Redfin上同區域條件相當房子的房屋估價，或是透過Zillow網站自行開發的演算法推估房價做為參考。當然，建議還是找房地產經紀人，提供一份專業的近期房屋成交價報告，了解附近同類型房屋的成交價。如果房子的掛牌價高於這片區域的行情，出一份低於掛牌價的出價合約有機會成功，反之，在競爭激烈的情況下，賣家收到較低的出價合約可能不納入考慮！
(2) 房產待售天數（Days on Market, DOM）
DOM是衡量房地產受歡迎程度的指標，它指的是從房產首次掛牌，到最終出售所花的平均天數。當客戶看中心儀房產時，房地產經紀人會協助查看該區房產的DOM，並和附近區域的DOM平均比較。
DOM比平均天數短說明這片地區房產相當受歡迎，該區房地產供給小於需求，賣方在交易上處於有利地位；反之DOM比平均天數長，可能房產本身有些缺點讓人購買意願下降，也可推測賣方掛牌價虛高。因此買方在交易上處於有利位置，具有議價空間。
除了以上兩點主要因素，尚有其他情況可能會影響到售價，例如房產本身條件、地理位置、市場現況…等等，因此買家在議價時並非每次都能隨意大刀一砍，還是要依實際情況審慎評估。
迷思2: 休斯頓房價相對便宜，是否房子買越大越好？
休斯頓是美國第四大城，而眾所皆知美國前三大城紐約、洛杉磯、芝加哥房價相當高，根據Best Places統計數據顯示，休斯頓屋齡中位數比洛杉磯屋齡中位數低40%，休斯頓不斷擴張建設房屋，屋齡較年輕。
該數據統計指出休斯頓房價的中位數為18.5萬，但在洛杉磯房價的中位數卻是68.9萬。低廉的房價與物價再加上德州免州稅，近年吸引大量人口從外州移入。
很多搬到休斯頓的人們看到房價便宜都想入手大房子，享受洋房大空間與庭院綠化種花花草草。不過住大房子的缺點是修繕養屋成本高，遇到屋頂漏水、修剪草坪、剷雪都得自己來。若不擅長修繕房屋就要自行聯繫專業公司處理，加上人工成本其實養房成本較高。(延伸閱讀：美國置產，你應該了解這些養房成本)
此外，休斯頓地理位置靠近墨西哥灣，夏天氣候濕熱，有時還會遇到風災房子空間大空調電費與修繕房屋也要納入成本考量。
除了養房成本以外，交通位置、社區機能、環境治安、學區…等也都是值得考量的因素。若一昧地追求大房子，很可能犧牲掉生活品質。
因此根據我多年的房地產經紀人經驗，還是建議買家在買房時要依據自身實際需求選擇。例如身為社會新鮮人的首購族，就比較著重在生活便利性；退休獨居的空巢族則注重在醫療照護或社區活動，大房子對他們來說反而成負擔。
對於這些不適合大房子的族群，公寓會是更佳的選擇。除了買房養房的成本較低之外，通常公寓位在交通方便的位置，且周邊生活機能也較完善，無論日常所需或是醫療照護皆可輕易到達。省時省錢又省心的選擇，能輕鬆提升生活品質。
迷思3: 新興區房價便宜，是買房的最佳選擇嗎？
近年休斯頓大興土木不斷擴張，許多華裔新移民熱衷於購買新開發區域的新房勝過舊屋。不過作為資深房地產經紀，我們還是建議選屋要以符合自己實際需求為主，不要因為新興區域房價較便宜，或是被美輪美奐的裝修風格沖昏頭，忽略了最關鍵的選房重點。
舉例來說，曾有客戶購買新興區域房子，小孩要上學時才發現學區不理想，想換一套更好的學區房，卻因為原有房子位置不好，轉讓脫手週期長。我們在《投資休斯頓房地產3大祕訣，教你怎樣選對房》這篇文章從治安、州稅和學區的角度解析休斯頓購房要點，協助您根據自身需求考量居住地區。
迷思4: 休斯頓大眾運輸不發達，一定要開車才方便？
對於居住在台灣、香港或是中國一線城市的人來說，捷運、地鐵和公車等大眾運輸相當便利。交通運輸便利性也成為華裔新移民重要考量。
但美國幅員遼闊，城市人口居住較分散且人口密度不高。再加上1950年代美國政府的交通政策，在全美鋪設成千上萬條道路，這也造就美國汽車的普及與依賴汽車文化，美國80%的家庭都是以車代步。
不過近年來紐約、舊金山和休斯頓等大城市開始建設輕軌和公車系統配合，讓沒有開車的族群也能來去自如，郊區的居民也不用再開長途車到城內，改搭大眾運輸方便又快速。像是休斯頓在市區設有輕軌貫穿市區，郊區也有通勤巴士的站點和停車場，居民可以把車開到站點附近停好，然後搭乘通勤巴士到市區工作。
對於退休銀髮族、不開車的人來說，華人經紀建議您住在生活機能完善，能在步行距離滿足食衣住行需求的時尚生活圈。我們在《休斯頓投資指南: 盤點2021休斯頓五大熱門生活圈》介紹休斯頓熱門的生活圈。
其中凱蒂大學城生活圈，是所有商圈中機能最完備的地區，涵蓋育樂設施、公車總站、開放式校園和特色地標凱蒂亞洲城(Katy Asian Town)，提供多元亞洲風味，附近有喜滿客影城及全美最大的旗艦超市HMart。
該生活圈經濟繁榮、房價親民，優異凱蒂獨立學區，成為眾多中產華裔與亞裔購房居住首選。交通便利鄰近I-10和99高速公路，進入休斯頓市區只需25分鐘。
迷思5: 休斯頓是石油工業重鎮，缺乏藝文氣息？
說到休斯頓，很多人的刻板印象還停留在石油工業及充滿男子氣概的西部牛仔。感覺與藝術與文化毫不相關。不過20世紀以來，休斯頓的產業除了石油之外，逐漸多元發展如高科技、生命科學產業，比如全美最大的德州醫學中心就位於休斯頓。
每年病人流量多達720萬人次，營業收入達到150億元。不僅創造就業機會，還帶動當地經濟繁榮。
而在藝文方面休斯頓是美國排名第三的現代視覺藝術城，以視覺藝術和表演藝術聞名。休斯頓市中心擁有全美第二大劇院區，橫跨17條街區規模僅次於紐約。休斯頓交響樂團與休斯頓芭蕾舞團水準相當不錯，休斯頓芭蕾舞團曾被《紐約時報》喻為「全美最好的芭蕾舞團之一」。全區觀眾席位超過一萬兩千個，休斯頓文藝設施相當完善，藝文節目全年不斷。
休斯頓是一座集合了來自世界各地不同移民的城市，根據人口調查統計中顯示，休斯頓包含的種族有白人、黑人、拉丁美裔與亞裔，整座城市一共用了90多種語言，儼然成為地球村的縮影。無論是從哪個地方來到這座城市，都能體驗跨文化異國風情。
文章參考資料：
https://www.bestplaces.net/compare-cities/houston_tx/los_angeles_ca/housing
https://www.zillow.com/blog/tax-assessed-value-224771/#:~:text=This%20is%20the%20price%20the,for%20the%20year%20in%20question.&text=Because%20historical%20sales%20are%20used,less%20than%20current%20market%20values.https://www.opendoor.com/w/blog/why-days-on-market-matter
關於UMRE Group聯禾地產
UMRE Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領UMRE Group聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。UMRE Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
