在美國房地產業是眾多產業的火車頭，房地產景氣的好壞會連帶影響其他產業，當房地產景氣好的時候可以帶動建材、鋼鐵等產業，進而影響整個總體經濟的發展。
想要了解美國房市狀況，就讓休斯頓華人經紀Josie帶您認識房屋銷售、房貸利率、市場房屋庫存房屋售價中位數價格、房屋開工率等關鍵指標。
1.房屋銷售(Property Sale)
房屋銷售指標可以直觀的了解到房地產市場景氣。房屋銷售又可分為成屋銷售(Existing Home Sales)和新屋銷售。成屋銷售通常佔全部房屋銷售的84%，新屋銷售則佔16%。房屋銷售數據增加，代表房地產景氣持續成長。反之房屋銷售數據持續下降代表房地產市場景氣衰退。房屋購買對於消費者而言支出較大屬於消費性耐久財，在做購房決策時消費者會仔細考量自身經濟狀況，因此房屋銷售指標通常也能作為總體經濟活動重要參考訊號。若房屋銷售不斷增長，代表消費者預期景氣會上升願意將錢投資在房地產。
附圖為2021年3月份休斯頓房屋交易公開數據，與去年同期相比房屋銷售數據漲幅31.5%，說明目前休斯頓房地產景氣熱絡。
2.房屋開工率(Housing Start)
房屋開工率是衡量房地產市場景氣的指標之一，代表每個月私有住宅或公寓動工數量。由於開工前須取得營業許可後才能建設,營業許可率通常能用來預測未來開工水準。每個月中旬由政府機關公布私有住宅的開工數量，開工率又可以區分為獨棟房屋(Single Family Home)與公寓兩種類型。通常房屋開工率持續下降，代表經濟不景氣可能陷入衰退。
房地產市場越熱絡促使開工率上升，由於獨棟房屋佔房屋開工比重約七成，因此獨棟房屋的成交、庫存等數據也作為房產供需判斷重要參考指標。參考上方圖表，休斯頓獨棟房成交量和價格呈現上漲趨勢，說明目前房地產市場熱絡。
一般來說房屋開工率和聯邦基準利率呈反向關係,利率上升購買意願降低；利率下降購買意願上升。
3.房貸利率
影響房屋銷售情況的重要因素是房貸利率，一般來說，房屋貸款利率越低，民眾購屋意願越高，因為房貸利率低購屋成本低，消費者對房屋需求越高；房貸利率高購屋成本高，消費者房屋需求越低。2021年3月份30年抵押貸款固定利率上升到3%左右，主要是和美國十年國債利率上升有關。美國新任總統拜登，在上任後祭出一連串振新經濟的措施及covid紓困計畫，加上目前經濟復甦比預期好，促使美國十年國債利率上升。值得注意的是，房貸利率上升對於房地產市場的影響，就是房價漲幅變小，因為貸款利率變高。對於打算購房的買家來說，貸款每個月還款金額也會變高。華人房地產經紀Josie建議，買家要和貸款機構和房地產經紀人確認，以目前房貸利率最高您的購買力可以買到怎麼樣的房子，以及目前的貸款條件是否能順利貸到款，還有每月還款金額是多少。確認自身經濟條件能夠負擔再進行購屋談判。
4.市場房屋庫存(Housing Inventory)
市場房屋庫存類似存貨的概念，通過觀察市場房源庫存量，了解目前房地產市場的房源供給，當房源庫存量越小，代表房地產市場供給小於需求屬於賣家市場。反之，當房源庫存量越大，供過於求則屬於買家市場。在下方《2020年-2021年3月份休斯頓成屋庫存》圖表，我們可以觀察到與去年相比，房屋庫存不斷減少，目前房源供給小於需求屬於賣家市場。
Months Supply
我們可以將市場房屋庫存/每月銷售量來計算，得出的結果為市場去庫存所需消化的時間。意思是指按照目前銷售速度，多久消耗完市場房屋庫存，以月為單位。一般來說數字約低代表消化速度越快代表市場需求旺盛，數據在4個月以下屬於賣家市場，而數據在4–6個月屬於中立市場，買賣雙方供需平衡；數據在6個月以上則屬於買家市場。從下方圖表《2020年-2021年3月份休斯頓Months Supply》我們可以看到從去年到今年數據呈下降趨勢，目前房源供不應求屬於賣家市場。
5.房屋售價中位數價格/平均價格
房屋的中位價和平均價格，可作為衡量市場景氣及民眾購買力重要指標,我們能將中位數或平均價格同比計算觀察房地產價格和上一年度相比來分析房價漲跌及是否有通膨或緊縮情況。
根據下圖美國NAR統計的數據顯示，美國南部區域(包含德州)的成屋售價中位數，可以得知去年3月售價為245,600而今年三月售價為283,900同比增長15.6%。
綜上，與去年相比，目前美國房地產市場的房源短缺，今年房屋銷售數據漲幅31.5%，且美國南部區域(包含德州)的成屋售價中位數，呈現增長趨勢。雖然貸款利率上揚，整體房市還是相當熱絡。如果您想了解休斯頓特定區域房地產市場情況，歡迎聯繫休斯頓華人經紀Josie。
可靠的房地產經紀人能提供專業及更詳細的分析數據，比如將上述指標鎖定休斯頓特定區域，協助您全盤掌握該區域市場行情、房屋貸款、出價等事宜。
文章參考資料:
https://www.har.com/content/mls
https://www.nar.realtor/blogs/economists-outlook/inventory-and-months-supply
https://fred.stlouisfed.org/series/HOSINVUSM495N
關於UMRE Group聯禾地產
UMRE Group聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領UMRE Group聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。UMRE Group聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
